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Hausordnung: Das sollten Mieter wissen

Eine Hausordnung ist eine Sammlung privatrechtlicher Vorschriften. In Mehrfamilienhäusern soll sie das einträchtige Zusammenleben der Mietparteien gewährleisten.

Hausordnung

Hausordnung ist nicht gleich Hausordnung

Vermieter haben zwei Möglichkeiten, eine Hausordnung aufzustellen:

  1. Als Bestandteil des Mietvertrags
    Hierfür ist entscheidend, dass die Hausordnung entweder dem Mietvertrag angehängt ist oder ausdrücklich im Mietvertrag erwähnt wird.
  2. Separat vom Mietvertrag
    Das ist der Fall, wenn die Hausordnung etwa im Treppenhaus ausgehängt oder dem Mieter getrennt vom Mietvertrag übergeben wird.

Ist die Hausordnung nicht Bestandteil des Mietvertrages, können

  • dem Mieter keine Aufgaben und Pflichten auferlegt werden, die über bereits vorhandene gesetzliche oder vertragliche Pflichten hinausgehen,
  • also wirksam somit nur z.B. Regelungen über die Nutzung von Gemeinschaftsflächen wie Fluren oder Allgemeinkellern, Schließvorschriften der Haustür oder Regelungen zu Ruhezeiten getroffen werden.

Ist die Hausordnung jedoch Bestandteil des Mietvertrags, können 

  • bestimmte Pflichten und Arbeiten auf den Mieter übertragen werden,
  • enthaltene Regelungen nicht ohne Zustimmung der Mieter einseitig vom Vermieter geändert werden,
  • schwerwiegende oder wiederholte Verstöße gegen die Hausordnung eine Kündigung begründen,
  • aber auch Mieter die Einhaltung der Hausordnung von den anderen Hausbewohnern verlangen.

Häufige Regeln in einer Hausordnung

Die folgenden Themen dürfen in Hausordnungen geregelt werden:

Arbeiten

Verpflichtung  der Mieter zu bestimmten Arbeiten, die bei Bedarf oder regelmäßig erledigt werden müssen. Beispiele sind 

  • Winterdienst
  • Reinigung von Gemeinschaftsflächen wie Treppenhaus, Dachboden und Allgemeinkeller
  • Pflegearbeiten im Gemeinschaftsgarten wie Rasen mähen, Laub fegen oder Unkraut jäten

Gemeinschaftsräume
Regelungen über die Nutzung von Gemeinschaftsrräumen wie Waschküche, Trockenraum, Dachboden oder Fahrradkeller. 

Ruhezeiten

Die in den Landesimmisionsschutzgesetzen (LImSchG) verankerte Nachtruhe zwischen 22 Uhr und i.d.R. 6 Uhr kann erweitert sowie durch eine Mittagsruhe ergänzt werden.

Garten

Ist ein Gemeinschaftsgarten vorhanden, kann die Hausordnung die Nutzung regeln, wie das Aufstellen von Liegestühlen, Blumenkübeln und sonstigem beweglichen Mobiliar, das Anpflanzen von Gemüse oder Verpflichtungen zu Pflegearbeiten.

Übrigens: Grillen im Garten, auf dem Balkon oder der Terrasse ist grundsätzlich erlaubt, kann aber durch die Hausordnung verboten oder zumindest deutlich eingeschränkt werden. Eine einheitliche Rechtssprechung gibt es hierzu bisher nicht.

Sicherheit

In einer Hausordnung kann geregelt werden, von wann bis wann die Haustür abgeschlossen sein muss. Das Verschließen kann aber auch untersagt werden. Die Lagerung von Gefahrenstoffen im Keller oder in der Tiefgarage kann verboten werden.

Diese Themen darf eine Hausordnung nicht regeln

Nicht alles darf in der Hausordnung stehen. Keinesfalls dürfen die Regeln in der Hausordnung gegen geltendes Recht verstoßen oder den Mieter in seinen Persönlichkeitsrechten einschränken.

Folgende Punkte dürfen durch die Hausordnung nicht generell verboten werden:

  • Musizieren
  • Haustiere
  • Besuch
  • Kinderlärm
  • Baden und Duschen während der Ruhezeiten
  • Übernachtungsgäste
  • Kinderwagen oder Rollatoren im Hausflur

Vermieter dürfen innerhalb der Hausordnung nicht zwischen einzelnen Mietparteien unterscheiden, indem sie zum Beispiel besondere Regeln für WG’s oder Single-Haushalte verankern.

Was passiert bei Verstoß gegen die Hausordnung

Ist die Hausordnung Bestandteil des Mietvertrags, kann ein Vermieter Verstöße abmahnen und im Extremfall damit sogar eine Kündigung begründen.

Ist die Hausordnung nicht Bestandteil des Mietvertrags, kann der Vermieter bei wiederholten groben Verstößen eine Störung des Hausfriedens annehmen, was wiederum einen Kündigungsgrund darstellen kann.

Tipps für Mieter

Wir empfehlen Mietern,

  1. die Hausordnung vor dem Unterschreiben des Mietvertrags genau durchzulesen,
  2. zu prüfen, ob und welche Arbeiten durch die Hausordnung auf sie übertragen werden und
  3. in Zweifels- und Konfliktfällen zunächst eine sachkundige Beratung, z.B. bei einem Mieterverein, wahrzunehmen.

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