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Nachmieterstellung entlässt Mieter nicht automatisch aus Mietvertrag

Die weit verbreitete Auffassung, der Mieter könne das Mietverhältnis dadurch vorzeitig beenden, dass er dem Vermieter drei Nachmieter stellt, ist falsch. Der Mieter kann grundsätzlich nicht verlangen, dass der Vermieter ihn vorzeitig aus dem Mietvertrag entläßt – also auch nicht, wenn er Nachmieter benennt. Von diesem Grundsatz gibt es allerdings zwei Ausnahmen: Entweder das Recht, Nachmieter zu stellen, ist ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart worden, oder der Mieter hat ein dringendes berechtigtes Interesse an einer vorzeitigen Vertragsbeendigung.

Renovierungsvereinbarung unwirksam

Wer einen Nachmieter findet, ist nicht automatisch aus dem Mietvertrag entlassen.

zu A) Man unterscheidet zwischen einer sog. echten und unechten Nachmieterklausel. Die unechte Nachmieterklausel gibt dem Mieter lediglich das Recht, vorzeitig aus dem Vertrag auszuscheiden. Der Vermieter kann einen vorgeschlagenen Nachmieter ablehnen und sich selbst um einen Nachmieter bemühen. Der Mieter kommt aber trotzdem aus dem Mietvertrag frei, wenn der Vermieter einen geeigneten Nachmieter ablehnt. Bei einer echten Nachmieterklausel hingegen hat der Mieter einen Anspruch darauf, einen Nachmieter zu stellen. Enthält der Mietvertrag gar keine Nachmietervereinbarung, kann der Mieter aber versuchen, sie nachträglich zu vereinbaren. Der Vermieter muss sich aber nicht darauf einlassen.

zu B) Ein dringendes berechtigtes Interesse an einer Nachmieterstellung wurde von Gerichten für nachfolgende Fälle anerkannt:

  • Der Mieter muss aus beruflichen Gründen in eine andere Stadt ziehen.
  • Der Mieter will heiraten oder Familiennachwuchs steht ins Haus und die Wohnung wird zu klein.
  • Der Mieter will in ein Altenheim oder in eine altengerechte Wohnung ziehen oder er muss auf Dauer in ein Pflegeheim.
  • Bei ähnlich schwer wiegenden Gründen, die ein Festhalten am Mietvertrag unzumutbar erscheinen lassen. In Betracht kommen schwere gesundheitliche Probleme des Mieters oder seiner mit ihm zusammenlebenden Angehörigen, die einen Umzug notwendig machen.

Es darf sich aber nicht um Gründe handeln, die der Mieter freiwillig herbeigeführt hat, um seine Wohnungssituation zu verändern. So kann der Mieter eine vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses durch Stellung eines Nachmieters nicht verlangen, weil bzw. wenn er eine andere Wohnung gefunden hat, die ihm besser gefällt, wenn sein Eigenheim bezugsfertig ist oder wenn ihm die Wohnung zu teuer geworden ist, er sie sich also nicht mehr leisten kann. Diese Grundsätze gelten für Zeitmietverträge, die der Mieter nach wie vor nicht kündigen kann.

Die Rechtsprechung hat diese Grundsätze aber auch auf unbefristete Mietverhältnisse angewandt, in denen der Mieter aufgrund der Wohndauer eine lange Kündigungsfrist von 6 bis 12 Monaten hat, nicht aber bei einer Kündigungsfrist von nur 3 Monaten. Mit In-Kraft-Treten der Mietrechtsreform (1.9.2001) kann der Mieter einen unbefristeten Mietvertrag grundsätzlich mit einer Frist von 3 Monaten durch Kündigung beenden (unstreitig bei Mietverträgen, die nach dem 1.9.2001 abgeschlossen wurden); das Nachmieterproblem spielt also bei einem unbefristeten Mietverhältnis nur noch dann eine Rolle, wenn lange Kündigungsfristen ausdrücklich vereinbart sind.

Einzelheiten zur Nachmieterstellung

Die genauen Voraussetzungen für das Anbieten eines Nachmieters richten sich grundsätzlich nach den Vereinbarungen, die Mieter und Vermieter getroffen haben. So kann zum Beispiel festgelegt werden, dass der Mieter die Differenz zur bisherigen Miete übernimmt, wenn der Nachmieter nicht bereit ist, die volle Miete zu zahlen. Ist nichts (anderes) vereinbart oder hat der Mieter das Recht zur Nachmieterstellung, so gilt: Es ist nicht erforderlich, dass der Mieter mehrere Nachmieter vorschlägt. Ein geeigneter Nachmieter reicht aus. Der Vermieter hat kein uneingeschränktes Wahlrecht unter drei angebotenen Nachmietern. Sagt der von ihm ausgesuchte Nachmieter ab, muss er mit den anderen verhandeln. Der vom Mieter vorgeschlagene Nachmieter muss bereit sein, den bestehenden Vertrag ohne Einschränkungen zu akzeptieren. Dann darf der Vermieter einen Mieterwechsel nur ablehnen, wenn dafür wichtige Gründe in der Person oder den wirtschaftlichen Verhältnissen des Nachfolgers liegen. Der Nachmieter muss wirtschaftlich in der Lage sein, das Mietverhältnis zu den bisherigen Bedingungen fortzusetzen.

Der Vermieter kann darauf bestehen, dass der Nachmieter in etwa über das gleiche Einkommen verfügt wie sein Vorgänger. Der Vermieter darf den vorgeschlagenen Nachmieter aus erheblichen persönlichen Gründen ablehnen, nicht aber, weil ihm der neue Mieter unsympathisch ist. So ist die Ablehnung eines Mietnachfolgers, nur weil er Ausländer ist, unzulässig. Ein enger Freund des Vermieters ist als Nachmieter u. U. nicht zumutbar. Dem Vermieter steht eine Überlegungsfrist von (bis zu) 3 Monaten zu. Innerhalb dieser Frist muss er entscheiden, ob er den angebotenen Nachmieter nimmt. Während dieses Zeitraums muss der Mieter weiter Miete zahlen.

Lehnt es der Vermieter ab, einen geeigneten Nachmieter zu übernehmen, ist der Mieter so zu stellen, als ob das Mietverhältnis durch das Eintreten des Nachmieters beendet worden wäre. Auch wenn sich der Vermieter ohne triftigen Grund oder ohne nähere Prüfung weigert, einen angebotenen Nachmieter zu akzeptieren, kommt der Mieter vorzeitig aus dem Zeitmietvertrag heraus. Das Gleiche gilt, wenn der Vermieter von vornherein nicht bereit ist, vom Mieter gestellte Nachmieter zu akzeptieren oder wenn der Vermieter erklärt, dass er den Nachmieter selbst suchen will. Der Mieter muss von dem Tag an keine Miete mehr zahlen, ab dem ein Nachmieter die Wohnung angemietet hätte. Dabei ist aber zu beachten, dass dem Vermieter noch die Überlegungsfrist zugestanden hätte.

Der Mieter kann sich außerdem aus dem Mietverhältnis lösen, wenn der Vermieter die Nachmieterstellung von zusätzlichen Forderungen oder unzumutbaren Bedingungen abhängig macht oder wenn der Vermieter die Wohnung jetzt verkaufen und nicht mehr weitervermieten will. Der Vermieter darf von dem Nachmieter jedenfalls dann eine höhere Miete verlangen, wenn er sich das in der mit dem Mieter getroffenen Nachmietervereinbarung vorbehalten hat. Aber auch ohne ausdrückliche Vereinbarung kann der Vermieter nach Auffassung vieler Gerichte vom Nachmieter eine angemessen höhere Miete verlangen. Nach anderer Ansicht darf der Vermieter den Abschluss eines neuen Mietvertrags mit dem Nachmieter nicht dadurch vereiteln, dass er die Miete heraufsetzt, es sei denn, die restliche Mietdauer ist sehr kurz. Die vom Nachmieter verlangte Miete darf aber auf keinen Fall außer Verhältnis zur bisherigen Miete stehen. Eine Erhöhung um 40% ist wesentlich zu viel.

Was ist, wenn sich kein Nachmieter findet?

Häufig kann der Mieter keinen Nachmieter finden, etwa weil die Wohnung zu teuer ist. Es stellt sich dann die Frage, wie der Mieter dennoch vorzeitig aus dem Mietverhältnis herauskommt. Einige Gerichte sind der Auffassung, dass der Mieter keinen Nachmieter anbieten muss, wenn der Vermieter die Wohnung ohne Schwierigkeiten sofort neu vermieten kann. Das wird angenommen, wenn der Vermieter oder das Wohnungsamt eine Warteliste für mögliche Mietnachfolger führen. In diesem Fall besteht die Aussicht, dass der Vermieter den Mieter vorzeitig aus dem Mietverhältnis entlassen muss. Ansonsten gilt aber: Findet der Mieter keinen Nachmieter, bleibt er an den Mietvertrag gebunden. Dasselbe gilt, wenn der Mieter keinen Nachmieter stellen darf, weil der Mietvertrag keine Nachmieterklausel enthält und keiner der oben aufgeführten Ausnahmefälle vorliegt. Dann hat der Mieter nur noch eine Möglichkeit, sich aus dem Vertragsverhältnis zu lösen: Er kann den Vermieter fragen, ob er einer Untervermietung zustimmt. Versagt der Vermieter die Erlaubnis, ohne dass bei dem benannten Untermieter ein wichtiger Grund für die Ablehnung vorhanden ist, kann der Mieter unter Einhaltung einer Frist von 3 Monaten kündigen. Auf dieses Sonderkündigungsrecht kann der Mieter auch noch zurückgreifen, wenn er bereits die ordentliche Kündigung erklärt hat. Ist der Vermieter mit der Untervermietung einverstanden, hat dies für den Mieter den Nachteil, dass das Mietverhältnis fortbesteht und er weiter mietvertraglich haftet.

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