Want create site? Find Free WordPress Themes and plugins.

Nachmieterstellung entlässt Mieter nicht automatisch aus Mietvertrag

Die weit verbreitete Auffassung, der Mieter k√∂nne das Mietverh√§ltnis dadurch vorzeitig beenden, dass er dem Vermieter drei Nachmieter stellt, ist falsch. Der Mieter kann grunds√§tzlich nicht verlangen, dass der Vermieter ihn vorzeitig aus dem Mietvertrag entl√§√üt ‚Äď also auch nicht, wenn er Nachmieter benennt. Von diesem Grundsatz gibt es allerdings zwei Ausnahmen: Entweder das Recht, Nachmieter zu stellen, ist ausdr√ľcklich im Mietvertrag vereinbart worden, oder der Mieter hat ein dringendes berechtigtes Interesse an einer vorzeitigen Vertragsbeendigung.

Renovierungsvereinbarung unwirksam

Wer einen Nachmieter findet, ist nicht automatisch aus dem Mietvertrag entlassen.

zu A) Man unterscheidet zwischen einer sog. echten und unechten Nachmieterklausel. Die unechte Nachmieterklausel gibt dem Mieter lediglich das Recht, vorzeitig aus dem Vertrag auszuscheiden. Der Vermieter kann einen vorgeschlagenen Nachmieter ablehnen und sich selbst um einen Nachmieter bem√ľhen. Der Mieter kommt aber trotzdem aus dem Mietvertrag frei, wenn der Vermieter einen geeigneten Nachmieter ablehnt. Bei einer echten Nachmieterklausel hingegen hat der Mieter einen Anspruch darauf, einen Nachmieter zu stellen. Enth√§lt der Mietvertrag gar keine Nachmietervereinbarung, kann der Mieter aber versuchen, sie nachtr√§glich zu vereinbaren. Der Vermieter muss sich aber nicht darauf einlassen.

zu B) Ein dringendes berechtigtes Interesse an einer Nachmieterstellung wurde von Gerichten f√ľr nachfolgende F√§lle anerkannt:

  • Der Mieter muss aus beruflichen Gr√ľnden in eine andere Stadt ziehen.
  • Der Mieter will heiraten oder Familiennachwuchs steht ins Haus und die Wohnung wird zu klein.
  • Der Mieter will in ein Altenheim oder in eine altengerechte Wohnung ziehen oder er muss auf Dauer in ein Pflegeheim.
  • Bei √§hnlich schwer wiegenden Gr√ľnden, die ein Festhalten am Mietvertrag unzumutbar erscheinen lassen. In Betracht kommen schwere gesundheitliche Probleme des Mieters oder seiner mit ihm zusammenlebenden Angeh√∂rigen, die einen Umzug notwendig machen.

Es darf sich aber nicht um Gr√ľnde handeln, die der Mieter freiwillig herbeigef√ľhrt hat, um seine Wohnungssituation zu ver√§ndern. So kann der Mieter eine vorzeitige Beendigung des Mietverh√§ltnisses durch Stellung eines Nachmieters nicht verlangen, weil bzw. wenn er eine andere Wohnung gefunden hat, die ihm besser gef√§llt, wenn sein Eigenheim bezugsfertig ist oder wenn ihm die Wohnung zu teuer geworden ist, er sie sich also nicht mehr leisten kann. Diese Grunds√§tze gelten f√ľr Zeitmietvertr√§ge, die der Mieter nach wie vor nicht k√ľndigen kann.

Die Rechtsprechung hat diese Grunds√§tze aber auch auf unbefristete Mietverh√§ltnisse angewandt, in denen der Mieter aufgrund der Wohndauer eine lange K√ľndigungsfrist von 6 bis 12 Monaten hat, nicht aber bei einer K√ľndigungsfrist von nur 3 Monaten. Mit In-Kraft-Treten der Mietrechtsreform (1.9.2001) kann der Mieter einen unbefristeten Mietvertrag grunds√§tzlich mit einer Frist von 3 Monaten durch K√ľndigung beenden (unstreitig bei Mietvertr√§gen, die nach dem 1.9.2001 abgeschlossen wurden); das Nachmieterproblem spielt also bei einem unbefristeten Mietverh√§ltnis nur noch dann eine Rolle, wenn lange K√ľndigungsfristen ausdr√ľcklich vereinbart sind.

Einzelheiten zur Nachmieterstellung

Die genauen Voraussetzungen f√ľr das Anbieten eines Nachmieters richten sich grunds√§tzlich nach den Vereinbarungen, die Mieter und Vermieter getroffen haben. So kann zum Beispiel festgelegt werden, dass der Mieter die Differenz zur bisherigen Miete √ľbernimmt, wenn der Nachmieter nicht bereit ist, die volle Miete zu zahlen. Ist nichts (anderes) vereinbart oder hat der Mieter das Recht zur Nachmieterstellung, so gilt: Es ist nicht erforderlich, dass der Mieter mehrere Nachmieter vorschl√§gt. Ein geeigneter Nachmieter reicht aus. Der Vermieter hat kein uneingeschr√§nktes Wahlrecht unter drei angebotenen Nachmietern. Sagt der von ihm ausgesuchte Nachmieter ab, muss er mit den anderen verhandeln. Der vom Mieter vorgeschlagene Nachmieter muss bereit sein, den bestehenden Vertrag ohne Einschr√§nkungen zu akzeptieren. Dann darf der Vermieter einen Mieterwechsel nur ablehnen, wenn daf√ľr wichtige Gr√ľnde in der Person oder den wirtschaftlichen Verh√§ltnissen des Nachfolgers liegen. Der Nachmieter muss wirtschaftlich in der Lage sein, das Mietverh√§ltnis zu den bisherigen Bedingungen fortzusetzen.

Der Vermieter kann darauf bestehen, dass der Nachmieter in etwa √ľber das gleiche Einkommen verf√ľgt wie sein Vorg√§nger. Der Vermieter darf den vorgeschlagenen Nachmieter aus erheblichen pers√∂nlichen Gr√ľnden ablehnen, nicht aber, weil ihm der neue Mieter unsympathisch ist. So ist die Ablehnung eines Mietnachfolgers, nur weil er Ausl√§nder ist, unzul√§ssig. Ein enger Freund des Vermieters ist als Nachmieter u. U. nicht zumutbar. Dem Vermieter steht eine √úberlegungsfrist von (bis zu) 3 Monaten zu. Innerhalb dieser Frist muss er entscheiden, ob er den angebotenen Nachmieter nimmt. W√§hrend dieses Zeitraums muss der Mieter weiter Miete zahlen.

Lehnt es der Vermieter ab, einen geeigneten Nachmieter zu √ľbernehmen, ist der Mieter so zu stellen, als ob das Mietverh√§ltnis durch das Eintreten des Nachmieters beendet worden w√§re. Auch wenn sich der Vermieter ohne triftigen Grund oder ohne n√§here Pr√ľfung weigert, einen angebotenen Nachmieter zu akzeptieren, kommt der Mieter vorzeitig aus dem Zeitmietvertrag heraus. Das Gleiche gilt, wenn der Vermieter von vornherein nicht bereit ist, vom Mieter gestellte Nachmieter zu akzeptieren oder wenn der Vermieter erkl√§rt, dass er den Nachmieter selbst suchen will. Der Mieter muss von dem Tag an keine Miete mehr zahlen, ab dem ein Nachmieter die Wohnung angemietet h√§tte. Dabei ist aber zu beachten, dass dem Vermieter noch die √úberlegungsfrist zugestanden h√§tte.

Der Mieter kann sich au√üerdem aus dem Mietverh√§ltnis l√∂sen, wenn der Vermieter die Nachmieterstellung von zus√§tzlichen Forderungen oder unzumutbaren Bedingungen abh√§ngig macht oder wenn der Vermieter die Wohnung jetzt verkaufen und nicht mehr weitervermieten will. Der Vermieter darf von dem Nachmieter jedenfalls dann eine h√∂here Miete verlangen, wenn er sich das in der mit dem Mieter getroffenen Nachmietervereinbarung vorbehalten hat. Aber auch ohne ausdr√ľckliche Vereinbarung kann der Vermieter nach Auffassung vieler Gerichte vom Nachmieter eine angemessen h√∂here Miete verlangen. Nach anderer Ansicht darf der Vermieter den Abschluss eines neuen Mietvertrags mit dem Nachmieter nicht dadurch vereiteln, dass er die Miete heraufsetzt, es sei denn, die restliche Mietdauer ist sehr kurz. Die vom Nachmieter verlangte Miete darf aber auf keinen Fall au√üer Verh√§ltnis zur bisherigen Miete stehen. Eine Erh√∂hung um 40% ist wesentlich zu viel.

Was ist, wenn sich kein Nachmieter findet?

H√§ufig kann der Mieter keinen Nachmieter finden, etwa weil die Wohnung zu teuer ist. Es stellt sich dann die Frage, wie der Mieter dennoch vorzeitig aus dem Mietverh√§ltnis herauskommt. Einige Gerichte sind der Auffassung, dass der Mieter keinen Nachmieter anbieten muss, wenn der Vermieter die Wohnung ohne Schwierigkeiten sofort neu vermieten kann. Das wird angenommen, wenn der Vermieter oder das Wohnungsamt eine Warteliste f√ľr m√∂gliche Mietnachfolger f√ľhren. In diesem Fall besteht die Aussicht, dass der Vermieter den Mieter vorzeitig aus dem Mietverh√§ltnis entlassen muss. Ansonsten gilt aber: Findet der Mieter keinen Nachmieter, bleibt er an den Mietvertrag gebunden. Dasselbe gilt, wenn der Mieter keinen Nachmieter stellen darf, weil der Mietvertrag keine Nachmieterklausel enth√§lt und keiner der oben aufgef√ľhrten Ausnahmef√§lle vorliegt. Dann hat der Mieter nur noch eine M√∂glichkeit, sich aus dem Vertragsverh√§ltnis zu l√∂sen: Er kann den Vermieter fragen, ob er einer Untervermietung zustimmt. Versagt der Vermieter die Erlaubnis, ohne dass bei dem benannten Untermieter ein wichtiger Grund f√ľr die Ablehnung vorhanden ist, kann der Mieter unter Einhaltung einer Frist von 3 Monaten k√ľndigen. Auf dieses Sonderk√ľndigungsrecht kann der Mieter auch noch zur√ľckgreifen, wenn er bereits die ordentliche K√ľndigung erkl√§rt hat. Ist der Vermieter mit der Untervermietung einverstanden, hat dies f√ľr den Mieter den Nachteil, dass das Mietverh√§ltnis fortbesteht und er weiter mietvertraglich haftet.

Weitere Artikel zum Thema Umzug:

Did you find apk for android? You can find new Free Android Games and apps.