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Urteile

Toleranz bei Kinderlärm muss nicht grenzenlos sein

BGH-Urteil vom 22.08.2017 – VIII ZR 226/16

Nicht jeder Kinderlärm ist von Mitmietern hinzunehmen, nur weil es sich um von Kindern verursachte Geräusche handelt. Auch bei Kinderlärm ist auf die berechtigten Interessen der Nachbarn Rücksicht zu nehmen, hat der Bundesgerichtshof entschieden.

Die Toleranz gegenüber Kinderlärm habe durchaus Grenzen, wenn die Mitmieter detailliert darlegen können, dass von den Kindern und ggf. von ihren Erziehungsberechtigten  Geräuschimmissionen ausgehen, die ein hinnehmbares Maß überschreiten.

Im vorliegenden Fall waren die Mitmieter Tag für Tag extremem Lärm durch Stampfen, Springen, Poltern, Schreie,  sowie lautstarken und aggressiven familiären Auseinandersetzungen ausgesetzt. Dieser Lärm hielt bis zu vier Stunden an.

Der Vermieter kann sich in einem solchen Fall nicht mit der Berufung auf hinzunehmenden Kinderlärm aus der Pflicht stehlen und die Androhung von Mietminderungen seitens der betroffenen Mitmieter von vornherein als unzulässig abweisen.

Wenn ganz unterschiedliche Betriebskostenpositionen zu einer Position zusammengefasst werden, macht das die Betriebskostenabrechnung unwirksam

BGH-Urteil vom 27.01.2017 – VII ZR 285/15

Eine Betriebskostenabrechnung ist schon aus formellen Gründen unwirksam, wenn völlig  unterschiedliche Kostenpositionen, wie Schornsteinreinigung und Grundsteuer oder Beleuchtung und Wasserversorgung, in einer Position zusammengefasst werden. Entscheidend für die formelle Ordnungsgemäßheit einer Betriebskostenabrechnung ist es, dass sie für die Mieter nachvollziehbar und prüffähig ist. Das ist schon gewährleistet, wenn der Vermieter eine Aufschlüsselung vornimmt, die den Ziffern des Betriebskostenkatalogs der Betriebskostenverordnung entspricht. Der Mieter muss die ihm angelasteten Kosten aus der Abrechnung klar ersehen und überprüfen können, so dass die Einsichtnahme in dafür vorhandene Belege allenfalls noch der Kontrolle und der Beseitigung von Zweifeln dient.

Vermieter müssen innerhalb von 12 Monaten über die Betriebskosten abrechnen

BGH-Urteil vom 25.01.2017 – VIII ZR 249/15

Vermieter müssen spätestens 12 Monate nach Ende der Abrechnungsperiode über die Betriebskosten abgerechnet haben. Nachforderungen aus einer verspätet vorgelegten Abrechnung müssen Mieter nicht mehr zahlen. Das gilt auch für Objekte, bei denen die Verwaltung einer Wohnungseigentümergemeinschaft gegenüber dem Vermieter selbst verspätet abgerechnet hat. Aus der verspäteten Abrechnung seiner Verwaltung kann der Vermieter also keine Nachforderungen an seine Mieter stellen.

Rechtzeitigkeit der Mietzahlung

BGH-Urteil vom 05.10.2016- VIII ZR 222/15

Das Risiko für verzögerte Überweisungen trägt nicht der Mieter, wenn er die Einzahlung der Miete auf das Konto des Vermieters .rechtzeitig vorgenommen hat. Gleichwohl sollten Mieter nicht unbedingt bis zum dritten Werktag eines Monats warten, sondern nach Möglichkeit vorher überweisen oder einen Dauerauftrag einrichten.

Verdacht vorgetäuschten Eigenbedarfs

BGH-Urteil vom 10.05.2016 – VIII ZR 214/15

Nachdem Amts- und Landgericht die Schadensersatzklage der Mieter eines Einfamilienhauses wegen vorgetäuschten Eigenbedarfs abgewiesen hatten, hat der BGH die Entscheidung der Vorinstanz aufgehoben und die Sache zurück an das Landgericht verwiesen.

Der Vermieter des Objekts hatte Eigenbedarf für seinen Neffen angemeldet und die Mieter aufgrund eines vor Gericht geschlossenen Räumungsvergleichs zum Auszug bewegen können. Acht Monate später zog der Neffe wieder aus der Immobilie aus und das Haus wurde leerstehend verkauft.

Die Mieter hatten ausdrücklich  darauf hingewiesen, dass der Vermieter das Objekt über Jahre zum Verkauf angeboten habe. Auch nach Ausspruch der Eigenbedarfskündigung habe ein Makler noch versucht, das Haus im Auftrag des Vermieters zu verkaufen.

Der BGH hält der Vorinstanz vor, dem nicht unbegründeten Verdacht eines vorgetäuschten Eigenbedarfs nicht ausreichend nachgegangen zu sein, und gibt dem Landgericht durch Rückverweis eine neue Gelegenheit dazu. Sollte sich der Verdacht bewahrheiten, stünde den ehemaligen Mietern Schadensersatz zu.

Kündigung wegen beharrlicher Verletzung mietvertraglicher Obhutspflichten und beharrlicher Leugnung dieser Verletzung (Feuchtigkeitsschäden)

BGH-Urteil vom 13.04.2016 – VIII ZR 39/15

Im vorliegenden Fall verwies der BGH an die Vorinstanz zurück, die die Klage eines  Vermieters ohne ausreichende Klärung abgewiesen hatte.

Ein Sachverständigengutachten hatte ergeben, dass feuchtigkeitsbedingte Schäden auf  unzureichendes Lüften und Heizen des Mieters zurückzuführen sei. Das Amtsgericht verurteilte den Mieter daraufhin zu Schadensersatz. Da der Mieter den Schadensersatz nicht zahlte, vielmehr weitere Feuchtigkeitsschäden als Mängel reklamierte und die Miete minderte, suchte der Vermieter das Mietverhältnis auf dem Klagewege zu beenden. Das Landgericht wies die Klage des Vermieters ab.

Der BGH ist der Ansicht, dass die Argumente des Vermieters, warum ihm ein Festhalten am Mietverhältnis nicht länger zumutbar sei, vom Landgericht nicht ausreichend berücksichtigt wurden. Das Landgericht habe darüber hinweg gesehen, dass der Mieter seine durch das Amtsgericht rechtskräftig festgestellte Verantwortung für Feuchtigkeitsschäden in der Wohnung beharrlich leugne, erneut unberechtigte Mängelanzeigen vornehme und zudem noch die Miete unberechtigt mindere. Dabei handele es sich um erhebliche Vertragsverletzungen des Mieters.

Der BGH verwies die Sache zurück an das Landgericht zur neuen Verhandlung.

Das vage und unglaubwürdige Nutzungsinteresse eines Vermieters rechtfertigt keine Eigenbedarfskündigung

BGH-Urteil vom 23.09.2015 – VIII ZR 297/14

Der Eigennutzungswunsch eines Vermieters rechtfertigt die Kündigung des Mietverhältnisses nur dann, wenn er vom Vermieter ernsthaft verfolgt wird und hinreichend glaubwürdig ist. Eine bloß vage für einen späteren Zeitpunkt ins Auge gefasste und zudem wenig glaubwürdige Nutzungsabsicht rechtfertigt eine Eigenbedarfskündigung nicht.

Die Eigentümerin eines Mehrparteienhauses kündigte im vorliegenden Fall den Mietern einer Wohnung im III. Obergeschoss, weil sie diese als Seniorin in unbestimmter Zeit selbst beziehen wolle. Eine durch Auszug der Mieter frei werdende vergleichbare Wohnung im Erdgeschoss hat die Seniorin aber ohne Bedenken weitervermietet. Warum sie von mehreren Dreizimmerwohnungen in ihrem Hause ausgerechnet die der betroffenen Mieter benötige, konnte die Vermieterin nicht glaubhaft erklären. An der Ernsthaftigkeit des Eigenbedarfs meldete der BGH deshalb Zweifel an.

Sichere Anlage der Mietkaution

BGH-Urteil vom 09.06.2015 – VIII ZR 324/14

Der Vermieter ist verpflichtet, eine ihm als Sicherheit überlassene Geldsumme (die Mietkaution) getrennt von seinem Vermögen auf einem ausgewiesenen Mietkautionskonto  bei einem Kreditinstitut anzulegen. So soll sichergestellt werden, dass die Kaution vor dem Zugriff  eventueller Gläubiger des Vermieters gesichert ist.

Solange der Vermieter die Kaution nicht in dieser Form  angelegt hat, steht dem Mieter/der Mieterin  ein Zurückbehaltungsrecht an den Mieten in Höhe der Kaution zu.

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