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| Häufige Fragen |
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WOHN-IN-Mitglieder sollten sich bei Fragen
zum Mietrecht im Rahmen der
kostenlosen Vereinsleistungen fachkundig beraten lassen!
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| Mietrecht |
| Stadt Münster |
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Generell gilt, daß nur Fragen zulässig sind und entsprechend wahrheitsgemäß beantwortet werden müssen, die in unmittelbarem Zusammenhang mit dem Mietverhältnis stehen, also insbesondere Rückschlüsse auf die Zahlungsfähigkeit des Mietinteressenten zulassen. Werden solche Fragen bewußt wahrheitswidrig beantwortet, kann dies die fristlose Kündigung oder die Anfechtung des Mietvertrages durch den Vermieter begründen. Fragen jedoch, die die Privatsphäre eines Mieters betreffen, gehören in der Regel nicht in die Selbstauskunft eines Mieters für den Vermieter und müssen deshalb auch nicht wahrheitsgemäß beantwortet werden. Dies gilt insbesondere für Fragen nach einer Schwangerschaft, nach ansteckenden Krankheiten oder nach Homosexualität. Diese Fragen müssen folglich nicht wahrheitsgemäß beantwortet werden. Gleichwohl sollte man als Mieter überlegen, ob man nicht auch derartige Fragen wahrheitsgemäß beantwortet, um nicht später Schikanen ausgesetzt zu sein, die das Mietverhältnis belasten und vielleicht sogar emotional unerträglich machen. |
Die weit verbreitete Auffassung, der Mieter könne das Mietverhältnis dadurch vorzeitig beenden, daß er dem Vermieter drei Nachmieter stellt, ist falsch. Der Mieter kann grundsätzlich nicht verlangen, daß der Vermieter ihn vorzeitig aus dem Mietvertrag entläßt - also auch nicht, wenn er Nachmieter benennt.
Von diesem Grundsatz gibt es allerdings zwei Ausnahmen:
A) Das Recht, Nachmieter zu stellen, ist ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart worden, oder
B) der Mieter hat ein dringendes berechtigtes Interesse an einer vorzeitigen Vertragsbeendigung.
zu A) Man unterscheidet zwischen einer sog. echten und unechten Nachmieterklausel. Die unechte Nachmieterklausel gibt dem Mieter lediglich das Recht, vorzeitig aus dem Vertrag auszuscheiden. Der Vermieter kann einen vorgeschlagenen Nachmieter ablehnen und sich selbst um einen Nachmieter bemühen. Der Mieter kommt aber trotzdem aus dem Mietvertrag frei, wenn der Vermieter einen geeigneten Nachmieter ablehnt. Bei einer echten Nachmieterklausel hingegen hat der Mieter einen
Anspruch darauf, einen Nachmieter zu stellen. Enthält der Mietvertrag gar keine Nachmietervereinbarung, kann der Mieter aber versuchen, sie nachträglich zu vereinbaren. Der Vermieter muß sich aber nicht darauf einlassen.
zu B) Ein dringendes berechtigtes Interesse an einer Nachmieterstellung wurde von Gerichten für nachfolgende Fälle anerkannt:
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Hört sich zunächst sehr einfach an: Länge mal Breite – fertig! Wie aber erfolgt die Berechnung bei Schrägen, für Balkone oder bei Fensterbänken? Je nach Zuschnitt der Wohnung und je nach Höhe der Raumteile (Schrägen) wird nicht immer die volle Grundfläche angerechnet. Für die korrekte Ermittlung der Wohnfläche gibt es eine gesetzliche Grundlage: die sog. Wohnflächenverordnung (WoFlV). Darin ist verbindlich festgelegt, wie die anrechenbare Grundfläche einer Wohnung zu ermitteln ist. Einer der wichtigsten Paragraphen ist § 4 WoFlV (Anrechnung der Grundflächen); dort heißt es: „Die Grundflächen
Graphische Darstellung zu den ersten beiden Punkten: |
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Die Gradtagtabelle wurde vom VDI (VDI 2067, Blatt 1) aufgrund von Erfahrungswerten erstellt und ist allgemein anerkannt.
Wenn während des Abrechnungszeitraumes ein Nutzerwechsel (Mieterwechsel) stattfindet, müssen die Kosten des gesamten Abrechnungszeitraumes auf die beiden Nutzer (alter Mieter und neuer Mieter) verteilt werden. Die Grundkosten werden dann immer nach der Gradtagtabelle
umgelegt, die Verbrauchskosten aber nur, wenn eine Zwischenablesung nicht stattgefunden hat.
Es werden den Monaten eines Jahres Wärmewerte zugeordnet, um so eine möglichst und annähernd gerechte Kostentrennung zu erhalten. Für den Grundkostenanteil der Heizkosten ist der Wärmeverbrauchsanteil in Promille nach der Gradtagtabelle maßgebend.
(Anm.: Für die Aufteilung des Grundkostenanteils des Warmwasserverbrauchs gilt die Gradtagtabelle nicht, da der Warmwasserverbrauch im Wesentlichen witterungsunabhängig ist. Die Aufteilung des vereinbarten Grundkostenanteils erfolgt beim Warmwasser nach Kalendertagen.)
Wärmeverbrauchsanteil in Promille je Monat je Tag
gesamt 1000 Trotz des zunächst zwingend erscheinenden Charakters von § 9b Abs. 1 HeizKostenV enthält Abs. 3 Ersatzkriterien zur Zwischenablesung. Zum einen wird auf die Unmöglichkeit der Zwischenablesung abgestellt, worunter analog zur Schätzung des Jahresverbrauchs die Nichtzugänglichkeit zum Ablesetermin oder der Defekt von Geräten zu verstehen ist. Zum anderen kann auf die Zwischenablesung verzichtet werden, wenn aufgrund des Zeitpunkts des Nutzerwechsels technische Gründe keine hinreichend genaue Ermittlung der Verbrauchsanteile zulassen. Dies ist immer dann der Fall, wenn bei einer Ausstattung mit Heizkostenverteilern nach dem Verdunstungsprinzip zu wenig Zeit zwischen Haupt- und Zwischenablesung liegt. Verfälschungen sind durch die vorgeschriebene Kaltverdunstungsvorgabe (Zwischenablesung kurz nach der Hauptablesung) oder aufgrund der geringen Auflösung der Skala der Geräte (Zwischenablesung kurz vor der nächsten Hauptablesung) möglich. Eine Zwischenablesung ist nicht immer zu empfehlen. Die "Arbeitsgemeinschaft Heizkostenverteilung e.V." hat festgestellt, daß eine Zwischenablesung nicht zu empfehlen ist, wenn die Summe der Gradtagzahlen für die Monate zwischen Haupt- und Zwischenablesung weniger als 400 oder mehr als 800 Promille beträgt. Beispiel: Ergebnis: Zwischenablesung ist nicht empfehlenswert (wegen möglicher Verfälschung durch Kaltverdunstung) Hauptablesung Ende Dezember Auszug Ende Februar Folgejahr Gradtage 170 + 150 = 320 < 400 |
| Grundsätzlich kann ein Mieter seinen Balkon nach Belieben nutzen. Die Grenze ist allerdings dort gesetzt, wo andere Bewohner des Hauses belästigt werden. Das Grillen wird heute als eine gebräuchliche Art der Speisenzubereitung in der Sommerzeit angesehen und kann deshalb nicht gänzlich unterbunden werden. Die Gerichte haben bisher unterschiedlich entschieden. Nach einem AG-Urteil war es Mietern in Mehrfamilienhäusern erlaubt, einmal im Monat zu grillen, wenn sie dies 48 Stunden vorher ihren Nachbarn anzeigen. Nach einem LG-Urteil allerdings ist das Grillen nur dreimal während der Sommerzeit für 2 Stunden zulässig. Toleranz auf der einen und Rücksichtnahme auf der anderen Seite sind der Schlüssel zu einem einvernehmlichen Miteinander. |
| Die Stadt Münster liegt 7°37’43,3‘‘ östlicher Länge von Greenwich, 51°57’46,6‘‘ nördlicher Breite und 61,3 m über dem Meeresspiegel (über NN). Die mittlere Ortszeit ist knapp 30 Minuten später als die Mitteleuropäische Zeit (MEZ). Von Norden nach Süden mißt das Stadtgebiet 24,4 km, von Osten nach Westen 20,6 km. Der Umfang der Stadt beträgt 107 km, ihre Gesamtfläche 303 km².Die wichtigsten Gewässer innerhalb des Stadtgebietes sind die Aa, der Aasee, die Werse und der Dortmund-Ems-Kanal. Die Flüßchen Kreuzbach, Emmerbach und Angel sind selbst vielen Münsteranern nicht bekannt. Das nächste Gebirge sind die Baumberge (ca. 30 km westlich der Stadt). Die Entfernung zur deutsch-niederländischen Grenze (nordwestlich der Stadt) beträgt ca. 60 km; der nächst größere Ort jenseits der Grenze ist die Stadt Enschede (NL). |
| In Münster leben knapp 280.000 Einwohner, davon etwa 146.000 weibliche und etwa 132.000 männliche Personen. Allein im Stadtbezirk Mitte (Stadtgebiet ohne Vororte) wohnen mehr als 114.000 Einwohner. Die Geburtenrate liegt leicht über der Sterberate (geringes natürliches Wachstum), Zu- und Abwanderungsbewegungen sind hingegen uneinheitlich; tendenziell bzw. langfristig sind jedoch mehr Fort- als Zuzüge zu beobachten. Insgesamt gibt es in Münster ca. 139.000 Haushalte; rein statistisch betrachtet leben also in jedem Haushalt ca. 2 Personen. Die Zahl der Wohngebäude beläuft sich auf mehr als 46.000; die Wohnfläche beträgt ca. 10,75 Millionen Quadratmeter; das sind durchschnittlich 38,4 m² pro Einwohner (siehe Wohnungsmarkt in Münster). |
| Milde Winter und verhältnismäßig kühle Sommer kennzeichnen das vom Atlantik her beeinflußte Klima des Münsterlandes. Kaltvorstöße aus Osten werden oftmals durch das Weserbergland und den Teutoburger Wald aufgehalten. Niederschläge gibt es zu allen Jahreszeiten, wobei im Sommer Schauer überwiegen. Der Jahresniederschlag beträgt durchschnittlich 744 mm/m² (150-jähriges Mittel). Im Volksmund gilt Münster zwar als „Regenloch“, aber mit über 1.500 Sonnenstunden pro Jahr steht Münster im Vergleich zu anderen Landesteilen noch recht günstig da. |
| An der Stelle der früheren sächsischen Siedlung Mimigernaford wurde im Jahr 793 n. Chr. auf Geheiß Karls des Großen ein klösterliches Missionszentrum gegründet. Der Name Münster ist vom lateinischen Wort monasterium (= Kloster) abgeleitet. Im Jahr 1530 wurde Münster von den Wiedertäufern, einer sich stark ausbreitenden Glaubensgemeinschaft, eingenommen. Anno 1534 wurden diese aber von bischöflichen Truppen wieder aus der Stadt vertrieben. Ihre Anführer wurden hingerichtet und die Leichen zur Abschreckung in Käfigen am Lamberti-Kirchturm aufgehängt. Im Jahr 1648 kam es nach mehrjährigen Verhandlungen in Münster und Osnabrück zum Abschluß des Westfälischen Friedens, der den Dreißigjährigen Krieg beendete. Münster wurde für die Dauer der Friedensverhandlungen für neutral erklärt. Im Zweiten Weltkrieg wurde Münster mehr als 50 mal von alliierten Luftangriffen getroffen; ca. 650.000 Bomben aller Art gingen auf die Stadt nieder. Etwa 60% der Häuser wurden unbewohnbar; der Altstadt-Bereich wurde zu 90% zerstört. |
| Mit der Gründung des Bundeslandes Nordrhein-Westfalen (NRW) verlor die Stadt Münster ihre Stellung als „Provinzial-Hauptstadt“, die sie seit 1816 beanspruchte. Heute ist Münster (MS) kreisfreie Stadt, umgeben von den Kreisen Coesfeld (COE), Steinfurt (ST) und Warendorf (WAF). Mit der kommunalen Neuordnung von 1975 wurden neun zuvor selbständige Umland- gemeinden in die Stadt eingegliedert. Zu den Vororten bzw. Stadtteilen zählen heute (beginnend im Norden und dann weiter im Uhrzeigersinn): Sprakel, Coerde, Gelmer, Handorf, Sankt Mauritz, Wolbeck, Gremmendorf, Angelmodde, Hiltrup, Amelsbüren, Mecklenbeck, Albachten, Roxel, Gievenbeck, Nienberge und Kinderhaus. Aufgrund ihrer Größe und ihres Charakters als Verwaltungsstadt mit zahlreichen Bundes- und Landesbehörden hat die Stadt Münster einen hohen Zentralitätsgrad mit einem Einzugsgebiet von ca. 60 km. |
| Das historische und geographische Zentrum der Stadt ist der Domplatz. Das repräsentative Zentrum ist der benachbarte Prinzipalmarkt („Münsters gute Stube“), wo sich auch das Rathaus und große Teile der Stadtverwaltung befinden. Das Besondere am Prinzipalmarkt sind die mittelalterlichen Giebel und Rundbögen der Gebäude sowie das Fehlen jeglicher Leuchtreklame an den Fassaden. Die Kernstadt ist zwar nicht völlig verkehrsfrei; weite Teile davon sind aber nur für den Bus- und Fahrradverkehr geöffnet. Salzstraße und Ludgeristraße, die beiden großen Haupteinkaufsstraßen, sind seit langem Fußgängerzonen. Die Altstadt ist umgeben von der Promenade, einer ringförmigen Allee, die allein für Fußgänger und Radfahrer geöffnet ist und in einem Radius von ca. 0,7 km entlang der früheren Stadtmauer verläuft (Überreste davon sind heute noch zu sehen). In einem Radius von ca. 1,6 km umschließt der Verkehrsring, ein mehrspuriger beidseitig befahrbarer Autoring, nahezu die gesamte Innenstadt. Was innerhalb dieses Rings liegt, gilt (auch und gerade im Sinne des Mietspiegels, siehe dort) als zentral. Der Ring wird an mehreren Stellen von den Ausfallstraßen durchschnitten und somit in verschiedene Teilabschnitte untergliedert, nämlich in Friesen-, Cherusker-, Nieder-sachsen-, Kaiser-Wilhelm-, Hohenzollern- und Hansaring sowie Hafen- und Moltkestraße, dann Kolde-Ring, Kardinal-von-Galen-, Rishon-Le-Zion-Ring sowie Orléans- und York-Ring. Die wichtigsten Ausfallstraßen sind: die Grevener Straße, der Hohe Heckenweg, der Schiffahrter Damm, die Warendorfer- und die Wolbecker Straße, der Albersloher Weg, die Hammer- und die Weseler Straße sowie die Steinfurter Straße. |
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Kuhviertel im Norden der Altstadt, berühmt-berüchtigt wegen seiner vielen Kneipen. Kreuzviertel verkehrberuhigtes, grünes Wohnviertel im Norden der Innenstadt. Erphoviertel Wohnviertel rund um die Erphokirche im Nordosten der Stadt. Mauritzviertel Viertel zwischen Warendorfer und Wolbecker Straße (vor dem Kanal). Hansa-/Hafenviertel beliebtes Szene- und Kneipenviertel südöstlich des Bahnhofs. Südviertel eines der beliebtesten Viertel, zwischen Hammer Straße und Bahntrasse. Geistviertel Viertel zwischen Hammer- und Weseler Straße (bis Umgehungsstraße). Berg Fidel Wohnviertel im Süden, bekannt für seine Hochhäuser („Weiße Riesen“). Aaseestadt ausgesprochen ruhiges Wohnviertel zwischen Weseler Straße und Aasee. |
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